湖南法治報訊（通訊員 曹天宇 徐敦錕）隨著生活水平不斷提高，人們對物業服務的品質要求越來越高，物業公司服務未到位，業主能否以此為由拒交物業費？業主未交物業費，物業公司能否停水停電？
基本案情：
2021年5月，田某、周某、石某在某商業步行街租賃門面，并通過該商業步行街業主委員會自愿與某物業公司簽訂了《物業管理服務合同》。過程中，因物業公司存在“公共照明未完全開啟孔燈，空調調控溫度不足，電梯長時間維修”等服務不到位不及時的情況，三人以此為由拒交物業費，共計30696.72元。物業公司多次派人發出書面通知要求三人交納物業費，并對三人承包門面采取斷電等手段進行催交，進一步激化了矛盾糾紛，形成惡性循環。在多次交談無果后，物業公司將三人訴至龍山法院。
法院判決：
法院審理后認為，該物業公司與該商業步行街業主委員會自愿簽訂的《物業服務管理合同》真實有效，三人作為該商業步行街業主，該合同對其亦具有約束效力，在享受物業服務的同時，應該依據合同約定交納物業費。
被告以物業公司提供的服務存在瑕疵為由，拒絕交納物業費。法院認為，物業公司提供物業服務由多項內容組成，是一個持續性的動態過程，服務對象是全體業主，具有公共性和長期性的特征，不應根據某一段時期的服務情況或單個、局部問題來否認物業公司所有服務，應根據所有業主的整體服務情況、持續狀態、全體業主的利益予以確認。但物業公司在履行物業服務合同過程中，確實存在不到位的情況，對三人經營造成不便；在催繳物業費的過程中，采取停電的方式催收物業費用，侵犯了業主的合法權益。
綜上，法院判決物業公司對物業費收取費用予以酌減30%，三人于十日內向物業公司及時支付物業服務費用。
法官說法：
物業費是物業服務企業運營的基礎，業主及時交納物業費是應盡義務，更是維護社區正常運作和提升生活質量的重要手段。物業服務企業有責任按照合同約定提供相應的服務，若其未履行職責，業主可以通過合法途徑，如協商、調解、投訴或法律訴訟等方式來維護自身權益。
物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業管理費。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。本案中，物業公司存在服務瑕疵，但業主也不能以此為由拒絕交納物業費。同時，物業公司后續采取斷電催收的手段，侵害了業主的合法權益。
法官提醒：物業服務既是事關群眾幸福感的“生活小事”，也是關系社會和諧穩定的“民生大事”。物業公司與業主之間是互相依存的關系，全體業主應當及時履行交費義務，通過合法途徑維護自身權益；物業公司是全體業主的“生活管家”，應當按約提供相應服務，及有效修正與改進業主反映的問題，努力提升自身物業服務水平，避免“管家”變“冤家”。
法條鏈接：
《中華人民共和國民法典》第九百四十四條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
《最高人民法院關于審理物業糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。
《物業管理條例》第四十一條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
責編：李穎
一審：曾金春
二審：伏志勇
三審：萬朝暉
來源：湖南法治報
